쇼핑몰의 진화: FRT의 오픈에어 쇼핑센터
페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(Federal Realty Investment Trust, 티커: FRT)는 리테일 리츠(REITs) 가운데서도 유독 돋보이는 전략을 구사하는 기업입니다. 특히 이들이 주목받는 이유는 전통적인 쇼핑몰 개념을 과감히 탈피하고, ‘오픈에어 쇼핑센터’(Open-Air Shopping Center)라는 차별화된 자산 유형을 중심으로 포트폴리오를 운영하고 있다는 점입니다. 이 전략은 온라인 커머스가 오프라인 리테일을 잠식하는 시대에도 FRT가 높은 수익률과 공실률 최소화를 유지할 수 있는 비결로 꼽힙니다. 오픈에어 쇼핑센터는 말 그대로 실내 몰이 아닌, 야외 공간을 중심으로 설계된 리테일 환경입니다. 소비자들은 폐쇄된 복도 대신 자연 채광이 드는 거리형 공간을 거닐며 다양한 상점, 식음료 매장, 편의시설을 이용할 수 있습니다. FRT는 이러한 공간 구성에 풍부한 조경, 지역 예술 요소, 이벤트 광장, 반려동물 친화 시설 등을 결합해 단순 소비를 넘는 ‘체류 경험 중심’의 리테일 환경을 조성합니다. 이러한 설계는 팬데믹 이후 더욱 주목을 받았습니다. 폐쇄된 공간보다 환기와 거리 두기가 용이한 오픈에어 쇼핑몰이 건강과 안전을 중시하는 소비자 심리에 부합했기 때문입니다. 실제로 FRT가 운영하는 대표적 오픈에어 자산인 ‘파이크 앤 로즈(Pike & Rose, 메릴랜드)’나 ‘샌타나 로우(Santana Row, 캘리포니아)’는 팬데믹 기간에도 빠르게 회복세를 보이며 업계의 주목을 받았습니다. FRT의 오픈에어 전략은 단순히 건축 구조의 차별화에 그치지 않습니다. 이들은 리테일+레지덴셜+오피스가 결합된 ‘복합형 커뮤니티 센터’로서의 기능을 강조합니다. 즉, 사람들이 단순히 쇼핑하러 오는 공간이 아니라, 일하고 살고 여가를 보내는 복합 생활공간으로 발전시키는 것입니다. 이를 통해 쇼핑몰은 낮은 회전율의 소매 공간이 아닌, 높은 체류 시간과 반복 방문이 유도되는 지속가능한 수익 모델로 재정의됩니다. 또한, 오픈에어 쇼핑센터는 임차인 측면에서도 경쟁력이 있습니다. 높은 유동 인구와 쾌적한 환경, 탄탄한 지역 소비층 덕분에 소형 로컬 브랜드부터 글로벌 체인까지 안정적인 입점 수요를 유지하고 있습니다. FRT는 이를 기반으로 장기 임대 계약을 체결하고, 공간 리노베이션을 통해 지속적인 자산 가치를 높이고 있습니다. 결론적으로, 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트는 오픈에어 쇼핑센터를 통해 오프라인 리테일의 미래형 모델을 선도하고 있는 리츠입니다. 단순한 유행을 넘어선 공간 기획과 커뮤니티 중심의 접근은 FRT를 리테일 리츠 시장에서 독보적인 위치에 올려놓았으며, 향후에도 이 모델은 지속적인 수익 창출의 원천으로 작용할 것입니다.
‘위치가 전부다’는 진리, 입지 선택 기준은 무엇인가
부동산 업계의 오래된 격언 중 하나는 "Location, location, location"입니다. 그리고 이 원칙을 누구보다 철저히 따르는 기업이 바로 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(Federal Realty Investment Trust, 티커: FRT)입니다. FRT는 리테일 리츠(REITs) 중에서도 입지에 대한 집요한 분석과 전략적 투자로 유명하며, 이들의 자산 포트폴리오는 미국에서 가장 부유하고 인구밀도가 높은 지역에 집중되어 있습니다. FRT의 핵심 입지 전략은 단순한 상권 분석을 넘어섭니다. 이들은 ‘고소득+고밀도+교통 접근성’이라는 세 가지 기준을 중심으로 부지를 선정합니다. 실제로 이 회사의 포트폴리오에는 워싱턴 D.C., 보스턴, 뉴욕, 샌프란시스코, 샌디에이고 등 미국 내 상위 20% 소비력이 집중된 지역이 포진해 있습니다. 이 같은 입지 선택은 경기 침체나 소비 위축기에도 상대적으로 안정적인 매출과 임대료를 유지할 수 있게 해 줍니다. 또한, FRT는 입지 선정 시 도보 접근성과 커뮤니티 연계성을 매우 중시합니다. 이들은 자동차 중심의 외곽 쇼핑몰보다, 대중교통 접근이 용이하고 주거단지와 가까운 지역을 선호합니다. 이는 최근 MZ세대를 중심으로 ‘차 없이 살아가는 도시형 소비자’가 증가하면서 더욱 중요해졌습니다. 쇼핑뿐 아니라 거주, 근무, 여가까지 복합적으로 누릴 수 있는 입지를 선점한 FRT는 이러한 도시 트렌드의 변화에 매우 잘 부합하고 있습니다. FRT는 인구통계적 요소뿐 아니라 정책·규제 환경까지 고려한 입지 전략도 병행합니다. 지역 정부와의 협업이 가능한 곳, 개발 장벽이 높아 경쟁이 제한된 지역, 그리고 부동산 가치 상승 여지가 큰 도시 재생 구역 등은 이들이 선호하는 투자처입니다. 특히 FRT는 토지 보유 및 재개발 권한까지 확보한 경우가 많아, 향후 리모델링과 업그레이드를 통해 자산 가치를 장기적으로 끌어올리는 구조를 설계합니다. 이러한 입지 전략은 단순히 자산의 현재 가치에만 영향을 주는 것이 아닙니다. 높은 임대 수요, 낮은 공실률, 장기 계약 가능성을 동시에 확보할 수 있는 기반이 되며, 이는 리츠 투자자들에게 예측 가능한 수익성과 배당 안정성을 제공합니다. 결과적으로, 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트는 ‘좋은 부동산이란 결국 좋은 입지에서 나온다’는 투자 철학을 가장 충실히 실현하고 있는 리츠라 할 수 있습니다. 경쟁이 치열한 리테일 시장 속에서도 이들이 꾸준한 수익을 낼 수 있는 이유는, 변하지 않는 위치의 힘을 누구보다 잘 알고, 그에 기반한 장기 전략을 실천하고 있기 때문입니다.
‘커뮤니티 중심’ 개발 모델, 지역 주민과 상생하는 방식
페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(Federal Realty Investment Trust, 티커: FRT)는 단순한 리테일 리츠가 아닙니다. 이 기업은 부동산을 통해 수익만 추구하는 것이 아니라, ‘커뮤니티 중심의 개발’을 핵심 전략으로 내세우며 지역과의 지속가능한 관계를 구축하는 데 앞장서고 있는 리츠(REITs)입니다. 특히 최근 ESG(환경·사회·지배구조) 가치가 중요해지면서, FRT의 이런 접근은 더욱 주목받고 있습니다. FRT가 말하는 ‘커뮤니티 중심 개발’은 단지 외형적인 시설 개선이나 고급화에 그치지 않습니다. 핵심은 지역 주민이 실질적으로 필요로 하는 공간을 조성하고, 이들이 일상 속에서 자발적으로 이용하게 만드는 것입니다. 이를 위해 FRT는 자산 개발 초기 단계부터 지역 커뮤니티와의 소통을 시작하며, 설계와 임차인 구성에 주민의 의견을 반영합니다. 대표적인 사례는 메릴랜드의 ‘파이크 앤 로즈(Pike & Rose)’ 프로젝트입니다. 이 개발은 단순한 쇼핑센터가 아니라, 주거·업무·소비·문화가 어우러진 복합 커뮤니티로 설계되었습니다. 이곳에는 소규모 로컬 상점과 대형 브랜드가 조화를 이루고, 연중 다양한 지역 문화 행사가 개최되며, 주민들이 자발적으로 모이는 공공 광장도 조성되어 있습니다. 이러한 ‘지역 맞춤형 리테일’은 FRT의 상생 전략을 상징적으로 보여주는 예입니다. FRT는 또한 로컬 비즈니스와의 협업을 통해 지역 경제에도 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 대기업 프랜차이즈뿐만 아니라 다양한 규모의 지역 소상공인들이 함께 성장할 수 있는 환경을 조성하여, 임차 조건이나 계약 구조에서 유연성을 제공합니다. 이는 단순한 사회공헌 차원을 넘어, 다양한 고객층의 방문을 유도하고 커뮤니티 충성도를 높이는 전략적 선택입니다. 사회 인프라와의 연계도 빼놓을 수 없습니다. FRT는 대중교통 접근성을 고려해 개발을 진행하고, 학교·공원·도서관 등 공공시설과의 연결성을 확보함으로써 주민의 일상생활 동선 속에 자연스럽게 녹아드는 부동산 모델을 구현합니다. 이러한 접근은 ‘단절된 상업시설’이 아닌, ‘열린 생활공간’으로서의 리테일 개발이라는 개념을 실현합니다. 환경 측면에서도 FRT는 커뮤니티와 조화를 이루는 개발을 추구합니다. 그린빌딩 인증(LEED)을 획득한 프로젝트를 확대하고, 태양광 패널, 재활용 인프라, 전기차 충전소 등 친환경 요소를 적극 도입함으로써, 지역사회의 지속 가능성과 공동의 미래에 기여하고 있습니다. 결국, 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트는 단순한 부동산 소유자가 아니라, ‘지역 삶의 질을 설계하는 파트너’로 자리매김하고 있습니다. 이처럼 커뮤니티 중심 개발 모델은 수익성과 공익성을 동시에 추구하는 리츠의 새로운 방향을 제시하며, 장기 투자자에게는 보다 신뢰할 수 있는 기업으로 각인됩니다.
