EPR이 선택한 ‘체험형 부동산’ 전략
EPR 프로퍼티스(EPR Properties, 티커: EPR)는 전통적인 리츠(REITs)와는 확연히 다른 전략으로 투자자들의 주목을 받고 있습니다. 일반적인 리츠들이 오피스, 리테일, 주거용 부동산에 집중하는 반면, EPR은 놀이공원, 멀티플렉스 영화관, 실내 워터파크, 체험형 교육시설 등 ‘체험형 부동산’(Experiential Real Estate)에 집중해 독자적인 입지를 굳혔습니다. EPR의 전략은 단순히 부동산을 임대하고 수익을 올리는 구조를 넘어섭니다. 이 회사는 사람들이 실제로 시간을 보내고, 추억을 만들며, 오프라인 경험을 중요하게 여기는 공간에 집중 투자합니다. 특히 팬데믹 이후 오프라인 소비가 다시 살아나면서, 사람들의 여가 활동 수요가 폭발적으로 증가하고 있다는 점에서 EPR의 선택은 장기적으로 유효한 성장 전략으로 평가받고 있습니다. EPR의 대표적인 자산군에는 놀이공원과 워터파크, 체험형 교육센터, 멀티플렉스 극장 등이 포함됩니다. 이들 시설은 단순한 공간이 아니라, 소비자와 정서적 교류가 이뤄지는 장소라는 점에서 차별화됩니다. 체험형 부동산은 온라인으로 대체하기 어려운 특성이 있어, 전자상거래 시대에도 일정한 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 EPR은 임차인을 신중하게 선정하고, 장기 계약을 통해 안정적인 현금 흐름을 확보하고 있습니다. AMC 시어터, 시더페어(Cedar Fair), 레거시 엔터테인먼트 등 업계 선도 기업들과의 파트너십은 이 전략의 핵심입니다. 단순한 부동산 운영자가 아닌, 엔터테인먼트와 교육산업의 플랫폼 운영 파트너로 기능하는 것이 EPR의 큰 강점입니다. 투자자 입장에서 EPR의 ‘체험형 부동산’ 전략은 포트폴리오의 분산 효과를 제공합니다. 물론 팬데믹과 같은 예외적 사태에는 직접적인 타격을 받을 수 있지만, 이 또한 EPR이 위기 이후 자산 리밸런싱과 포트폴리오 조정을 통해 빠르게 대응했던 사례를 통해 회복력이 입증되었습니다. 이처럼 EPR은 단순히 부동산을 보유하는 것을 넘어, 사람들이 실제로 시간을 보내고 싶은 공간에 투자하는 기업입니다. ‘체험형 부동산’은 단기 수익이 아닌 장기적 가치 창출에 초점을 맞춘 전략이며, 향후 오프라인 여가 산업의 성장과 함께 더욱 주목받을 것입니다.
부동산 투자와 엔터테인먼트가 만났을 때: 틈새시장 공략법
EPR 프로퍼티스(EPR Properties, 티커: EPR)는 전통적인 리츠(REITs) 시장에서 한 발짝 물러나, 독창적인 방식으로 ‘틈새시장’을 공략하고 있습니다. 그 중심에는 바로 엔터테인먼트와 부동산의 융합 전략이 있습니다. 단순한 수익형 부동산을 넘어선, ‘경험’을 중심으로 한 수익 모델이야말로 EPR이 보여주는 진정한 차별성입니다. 일반적인 리츠는 오피스 빌딩이나 쇼핑몰, 물류창고와 같이 널리 알려진 자산에 집중하지만, EPR은 영화관, 스키 리조트, 테마파크, 실내 스포츠 센터처럼 고객의 체류 시간과 만족도를 극대화할 수 있는 엔터테인먼트 시설에 투자해 왔습니다. 이는 임차인의 비즈니스 성공이 곧 EPR의 임대수익과 직결되기 때문에, 리츠 업계에서 보기 드문 '운영 실적 연동형' 가치 상승 구조를 지닙니다. EPR의 틈새시장 전략은 특히 ‘오프라인 몰입 경험’이 경쟁력이 되는 시대적 흐름과 맞물려 강한 상승 동력을 얻고 있습니다. 팬데믹 이후, 소비자들은 단순한 상품 구매가 아닌 경험 소비로 눈을 돌리고 있습니다. EPR은 이러한 흐름을 포착하여 경쟁이 덜한 자산군에 선제적으로 진입했으며, 장기 임대계약을 통해 안정적인 현금 흐름을 확보했습니다. 예를 들어, EPR이 보유한 극장 자산은 AMC 시어터와 같은 대형 운영사와 협업하여 꾸준한 수익을 창출하고 있습니다. 과거에는 넷플릭스 등 스트리밍 서비스와의 경쟁에서 불리하다는 평가도 있었지만, 최근에는 프리미엄 상영관, 4DX, IMAX와 같은 몰입형 상영 체험이 극장에 대한 수요를 다시 일으키고 있습니다. 이는 EPR의 ‘경험 기반 부동산’ 철학과 맞닿아 있습니다. 또한, 교육 및 레크리에이션 섹터에서도 EPR은 차별화된 자산을 확보하고 있습니다. 어린이 과학관, STEM 교육시설, 아쿠아틱 센터 등은 일반 부동산 투자자들이 간과하기 쉬운 영역이지만, 지역 사회 기반 수요가 꾸준하고, 경쟁이 덜한 시장입니다. 이처럼 EPR은 ‘대체 자산이자 독점적 공간’이라는 전략으로 탄탄한 틈새를 형성해 왔습니다. EPR 프로퍼티스의 이 같은 공략법은 리츠 투자자들에게 색다른 선택지를 제공합니다. 고정관념을 벗어난 자산군에 투자함으로써 시장의 포화 경쟁을 피하고, 차별화된 수익을 창출할 수 있는 구조를 만든 것입니다. 특히 고배당 성향을 유지하면서도, 성장성을 놓치지 않는 밸런스는 투자자 입장에서 매우 매력적입니다. 결론적으로, EPR은 부동산 투자에 엔터테인먼트를 접목한 몇 안 되는 리츠이며, 이는 단순한 투자 이상의 '경험 가치'를 추구하는 새로운 수익 모델로 작용하고 있습니다. 틈새시장을 선점한 이들의 전략은 앞으로도 리츠 시장 내에서 지속적으로 독자적인 존재감을 발휘할 가능성이 높습니다.
학교, 스키리조트, 극장: 이색 자산군 해부
EPR 프로퍼티스(EPR Properties, 티커: EPR)는 단지 ‘고배당 리츠’로만 요약하기에는 아까운 기업입니다. 이 회사의 진정한 차별점은 그 누구도 주목하지 않았던 이색 부동산 자산군을 조용히, 그러나 꾸준히 포트폴리오에 담아왔다는 점입니다. 학교, 스키리조트, 극장 등 전통적인 리츠 투자자가 외면한 자산들을 중심으로, 자신만의 성장 공식을 만들어가고 있습니다. 먼저 눈에 띄는 자산은 사립학교 및 특수 교육시설입니다. EPR은 커뮤니티 기반의 프라이빗 차터스쿨(Charter School), STEM 교육기관 등에 투자하고 있으며, 이들 시설은 장기 계약으로 안정적인 수익을 제공합니다. 특히 미국 교육 시장에서 공공 재정 지원을 받는 형태의 사립학교는 폐교 위험이 낮고, 커뮤니티에서의 수요도 꾸준하다는 점에서 보수적인 투자자에게도 매력적입니다. 그러나 EPR은 자본을 새로운 경험용 부동산 투자로 재활용하기 위해 일부 교육 센터를 2025년 1분기동안 매각해 왔다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 이는 '경험적' 핵심에 더욱 집중하는 전략적 전환을 의미합니다. 또 하나의 독특한 자산군은 스키 리조트 및 시즌성 레저시설입니다. EPR은 미국 북부와 캐나다 일부 지역의 고급 스키 리조트 및 관련 시설에 투자하고 있으며, 이는 계절적인 성수기 수요를 기반으로 단기간 높은 수익률을 창출합니다. 보통 리츠에서 계절 의존성이 강한 자산은 기피 대상이지만, EPR은 운영사와의 매끄러운 파트너십, 운영 효율성 극대화를 통해 이 리스크를 기회로 전환해 왔습니다. EPR의 핵심 자산은 멀티플렉스 영화관입니다. EPR는 AMC 엔터테인먼트, 씨네마크(Cinemark) 등 대형 극장 체인과 장기 임대 계약을 맺고 있습니다. 하지만 2022년 9월 주요 임차인 중 하나인 리걸 시네마가 파산 보호 신청을 하면서 EPR에게 타격을 입혔습니다. 다행히 EPR은 2023년 리걸과 포괄적인 구조조정 합의에 도달했고, 재구성된 포트폴리오는 2024년 파산 이전의 임대료를 거의 달성했습니다. 영화관 의존도를 줄이기 위해 EPR은 투자를 다각화하고 있습니다. EPR의 자산에는 교육시설, Eat-and-play 시설, 놀이공원과 워터파크, 스키 리조트 등이 포함되어 있습니다. EPR은 특별한 업계 지식이 필요하고 매력적인 수익 가능성을 제공하는 선별된 부문의 부동산에 투자하는 다각화된 체험형 리츠입니다. 이러한 다양한 ‘몰입형 체험 공간’들은 단순한 소비가 아닌 ‘시간을 보내는 장소’로서의 부동산 가치를 지니며, 전통적인 리츠들이 다루지 않는 특수한 시장 영역을 담당하고 있습니다. 요약하자면, EPR 프로퍼티스는 단순한 오피스, 리테일, 멀티패밀리 아파트를 피하고, 사람들이 기억하고 다시 찾고 싶어 하는 공간에 전략적으로 투자해 온 기업입니다. 일반적인 리츠 투자 범주에서 벗어나기 때문에 평가가 엇갈릴 수 있지만, 반대로 생각하면 누구도 대체하기 어려운 독자적인 포지셔닝을 확보하고 있다고 볼 수 있습니다. 결국, EPR의 이색 자산군 전략은 단순히 특이한 부동산을 사들이는 것이 아니라, 현대 소비자의 라이프스타일과 경험 소비 흐름을 읽고 그에 최적화된 공간을 선점하는 구조적인 접근법이라 할 수 있습니다. 이것이야말로 EPR이 장기적으로 살아남을 수 있는 진짜 이유입니다.
